No Brasil, o tema é regulamentado pela Lei Federal nº 6.766/1979, que estabelece regras gerais para o parcelamento do solo urbano, cabendo aos municípios detalhar e complementar essas diretrizes por meio de legislações próprias.
Neste artigo, entenda o papel de cada instrumento, como eles se conectam ao planejamento urbano e qual é a responsabilidade do profissional registrado no Crea ao atuar nesse contexto.
O que é parcelamento do solo urbano?
Parcelar o solo urbano significa dividir uma gleba em lotes, com a devida previsão de vias públicas, áreas institucionais, áreas verdes e infraestrutura básica.
A Lei nº 6.766/1979 foi criada justamente para ordenar esse processo, evitando ocupações irregulares, ausência de serviços públicos e conflitos futuros entre poder público, empreendedores e moradores.
A lei estabelece critérios mínimos relacionados a:
• sistema viário;
• áreas destinadas a equipamentos públicos;
• drenagem e saneamento;
• acesso e circulação;
• dimensões mínimas de lotes;
• responsabilidade do empreendedor.
Tipos de parcelamento previstos em lei
A legislação brasileira reconhece diferentes modalidades de parcelamento, cada uma com características e exigências próprias.
Loteamento
O loteamento ocorre quando há abertura de novas vias públicas ou modificação do sistema viário existente. É a forma mais complexa de parcelamento, pois envolve maior impacto urbano e exige aprovação rigorosa do município.
Desmembramento
No desmembramento, a gleba é dividida em lotes sem abertura de novas vias, aproveitando o sistema viário já existente. Apesar de mais simples, também exige projeto técnico, análise legal e aprovação municipal.
Reparcelamento
O reparcelamento envolve a reorganização de lotes já existentes, geralmente para adequação urbanística, regularização fundiária ou melhoria da ocupação do solo.
Comparação A×B — Loteamento x Desmembramento
| Loteamento | Desmembramento | |
|---|---|---|
| Abertura de vias | Sim | Não |
| Impacto urbano | Alto | Moderado |
| Complexidade do projeto | Elevada | Menor |
| Exigência de áreas públicas | Obrigatória | Avaliada caso a caso |
| Tempo de aprovação | Mais longo | Geralmente mais curto |
| Risco de indeferimento | Maior, se mal planejado | Menor, quando bem instruído |
Essa comparação ajuda a compreender por que o enquadramento correto do tipo de parcelamento é decisivo para o sucesso do processo.
Legislação federal e competência municipal
A Lei nº 6.766/1979 define diretrizes gerais, mas atribui aos municípios a responsabilidade de:
• regulamentar parâmetros urbanísticos locais;
• definir dimensões mínimas de lotes;
• estabelecer exigências complementares;
• aprovar ou indeferir projetos de parcelamento.
Isso significa que nenhum projeto de parcelamento pode ser elaborado sem a leitura conjunta da lei federal e da legislação municipal vigente, incluindo Plano Diretor, Lei de Uso e Ocupação do Solo e códigos urbanísticos.
O papel do engenheiro nos projetos de parcelamento
O engenheiro é peça-chave em todas as etapas do parcelamento do solo, atuando em:
• levantamentos topográficos e planialtimétricos;
• estudos de drenagem, viário e infraestrutura;
• compatibilização com diretrizes urbanísticas;
• elaboração de projetos técnicos;
•acompanhamento de processos de aprovação;
• emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Um projeto mal instruído ou tecnicamente frágil pode resultar em indeferimentos, exigências excessivas, atrasos ou até inviabilização do empreendimento.
Checklist — Antes de protocolar um projeto de parcelamento, verifique se…
☑️ O tipo de parcelamento está corretamente enquadrado (loteamento, desmembramento ou reparcelamento);
☑️ O projeto atende à Lei Federal nº 6.766/1979;
☑️ A legislação municipal aplicável foi integralmente analisada;
☑️ As áreas públicas e institucionais estão corretamente dimensionadas;
☑️ O sistema viário é compatível com o entorno existente;
☑️ Os estudos de drenagem e infraestrutura estão consistentes;
☑️ A ART foi emitida para todas as atividades técnicas envolvidas.
Esse checklist reduz riscos, evita retrabalho e fortalece a segurança jurídica do processo.
Parcelamento do solo como instrumento de planejamento urbano
Quando bem conduzido, o parcelamento do solo não é apenas uma exigência legal — é um instrumento de ordenamento territorial, capaz de promover crescimento equilibrado, integração urbana e melhoria da qualidade de vida.
A atuação técnica responsável do engenheiro é fundamental para que esse processo cumpra sua função social e urbana.
O papel da AEJ e do Crea-SP
A Associação dos Engenheiros de Jundiaí (AEJ) promove debates e encontros técnicos sobre parcelamento do solo, legislação urbana e planejamento territorial, contribuindo para a formação continuada dos profissionais. Em parceria com o Crea-SP, reforça a importância da responsabilidade técnica, da ética profissional e do cumprimento da legislação no desenvolvimento das cidades.
🔗 Saiba mais no site da AEJ
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