Com a regulamentação municipal específica, especialmente o Decreto nº 26.716/2016, Jundiaí consolidou um protocolo técnico que define conteúdos mínimos, responsabilidades e critérios diferenciados para empreendimentos residenciais e não residenciais.
Neste artigo, entenda os fundamentos legais do EIV, as obrigações do responsável técnico e como esse instrumento contribui para um desenvolvimento urbano mais equilibrado e transparente.
O que é o EIV e por que ele é necessário?
Previsto na Lei Federal nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), o EIV é um estudo técnico que analisa os impactos positivos e negativos de novos empreendimentos sobre a vizinhança.
Seu objetivo é garantir que o crescimento urbano seja planejado, seguro e compatível com a infraestrutura existente.
O EIV é exigido para empreendimentos que, pela sua dimensão ou natureza, podem gerar:
• Aumento de fluxo viário;
• Alteração no uso do solo;
• Sombras e interferências ambientais;
• Pressão sobre equipamentos públicos;
• Impacto paisagístico e sonoro;
• Mudanças na dinâmica comercial e residencial do entorno.
Decreto Municipal nº 26.716/2016 – O Termo de Referência do EIV em Jundiaí
O Decreto nº 26.716/2016 estabelece as informações mínimas que o EIV deve conter, organizadas em eixos analíticos distintos para:
• Empreendimentos residenciais, e
• Empreendimentos não residenciais.
Isso é necessário porque os impactos gerados são diferentes: um condomínio residencial altera o fluxo e equipamentos públicos; um polo comercial interfere mais em circulação, vagas, transporte, ruído e carga/descarga.
Entre os tópicos exigidos pelo decreto estão:
• Caracterização do empreendimento;
• Diagnóstico do entorno;
• Estudos de mobilidade e transporte;
• Avaliação de ruído e sombreamento;
• Impactos sobre equipamentos públicos;
• Estudo de tráfego e estacionamentos;
• Medidas mitigadoras e compensatórias;
• Responsabilidade técnica e ART.
Comparação A×B — EIV Residencial x EIV Não Residencial
| Empreendimento Residencial | Empreendimento Não Residencial | |
|---|---|---|
| Foco do Impacto | Serviços públicos, mobilidade local e adensamento | Fluxo viário, carga/descarga, ruído e atividades comerciais |
| Principais Estudos | Estudo de tráfego local, sombreamento, capacidade de equipamentos | Circulação, estacionamentos, logística e impacto sonoro |
| Influência no Entorno | Mudanças no perfil do bairro | Aumento de movimento e intensificação de atividades |
| Adaptação das Medidas Mitigadoras | Priorização de mobilidade e equipamentos | Priorização de acessos, horário de funcionamento e logística |
| Risco de Conflito de Vizinhança | Médio | Alto |
Essa comparação mostra por que o decreto municipal diferencia residenciais e não residenciais: cada um exige análises específicas e medidas técnicas adequadas.
Responsabilidade técnica no EIV
O EIV deve obrigatoriamente ser elaborado por profissionais habilitados, com ART registrada, garantindo que todas as conclusões e medidas estejam respaldadas tecnicamente.
O engenheiro atua em:
• levantamento de dados urbanísticos;
• análise de mobilidade e tráfego;
• diagnóstico de infraestrutura urbana;
• simulações de impacto;
• proposição de medidas mitigadoras e compensatórias;
• elaboração de memoriais e relatórios finais.
Empreendimentos aprovados sem um EIV adequado correm risco de embargos, revisões de projeto, judicialização e perda de licenciamento.
Checklist: Antes de iniciar um EIV, verifique se você possui:
☑️ Definição clara do tipo de empreendimento (residencial ou não residencial);
☑️ Planta de implantação e memoriais atualizados;
☑️ Dados urbanísticos e viários do entorno imediato;
☑️ Levantamento de tráfego e transporte público;
☑️ Estudos de ruído, sombreamento e ventilação;
☑️ Avaliação da capacidade dos equipamentos públicos;
☑️ Plano de medidas mitigadoras compatível com o impacto;
☑️ Emissão de ART correspondente ao estudo.
Esse checklist ajuda a garantir que o estudo será completo, consistente e juridicamente válido.
EIV como instrumento de transparência e diálogo com a cidade
Além de ser um requisito legal, o EIV:
• evita conflitos entre empreendedores e vizinhança;
• melhora a previsibilidade das intervenções urbanas;
• orienta decisões municipais estratégicas;
• fortalece a participação social;
• amplia a segurança jurídica dos projetos.
Um EIV bem elaborado não é apenas uma obrigação — é uma ferramenta de planejamento inteligente.
O papel da AEJ e do Crea-SP
A Associação dos Engenheiros de Jundiaí (AEJ) apoia a qualificação técnica sobre estudos de impacto, promovendo encontros, esclarecimentos e debates sobre mobilidade, legislação e planejamento urbano. Em parceria com o Crea-SP, reforça o compromisso com a responsabilidade técnica e com o desenvolvimento urbano sustentável.
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